Stanovenie ceny nehnuteľnosti

Ako správne stanoviť cenu nehnuteľnosti

Stanovenie ceny nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších krokov pri jej predaji. Správna cena môže výrazne ovplyvniť počet záujemcov, rýchlosť predaja aj konečný výsledok obchodovania.

Majitelia často vychádzajú z cien podobných nehnuteľností, ktoré vidia na realitných portáloch. Treba však počítať s tým, že inzerovaná cena nie je automaticky cenou, za ktorú sa nehnuteľnosť aj reálne predá.

Trhová cena závisí od viacerých faktorov – od lokality a technického stavu až po aktuálny dopyt a konkrétnu situáciu na trhu.

Čo ovplyvňuje cenu nehnuteľnosti?

Pri stanovení ceny nehnuteľnosti je potrebné zohľadniť viacero faktorov. Rovnaký typ nehnuteľnosti môže mať v rôznych lokalitách alebo v odlišnom technickom stave výrazne rozdielnu hodnotu.

Medzi najdôležitejšie faktory patria:

• lokalita a konkrétna časť mesta alebo obce
• výmera nehnuteľnosti
• dispozícia a využiteľnosť priestoru
• technický stav
• kvalita a rozsah rekonštrukcie
• poschodie a orientácia
• výťah, balkón, terasa alebo parkovanie
• veľkosť a stav pozemku pri rodinnom dome
• občianska vybavenosť a dostupnosť služieb
• aktuálna ponuka a dopyt v lokalite

Pri rodinných domoch alebo pozemkoch môžu byť významnými faktormi aj prístupová komunikácia, inžinierske siete, tvar pozemku, jeho umiestnenie a možnosti ďalšieho využitia.

Ako sa určuje trhová cena nehnuteľnosti?

V realitnej praxi sa pri stanovení ceny často využíva porovnávacia metóda. Jej princípom je porovnanie nehnuteľnosti s podobnými nehnuteľnosťami v rovnakej alebo porovnateľnej lokalite.

Nestačí však jednoducho pozrieť desať podobných inzerátov a vypočítať priemer.

Pri porovnávaní je potrebné zohľadniť rozdiely medzi jednotlivými nehnuteľnosťami – napríklad ich stav, výmeru, lokalitu, dispozíciu, vybavenie alebo pozemok.

Dôležitú úlohu zohráva aj čas, pretože realitný trh sa vyvíja. Cena, ktorá bola primeraná pred niekoľkými mesiacmi, nemusí byť automaticky správna aj dnes.

Inzerovaná cena nie je vždy predajná cena

Toto je jedna z najčastejších chýb pri svojpomocnom stanovovaní ceny.

Ak napríklad podobný byt ponúka niekto za 150 000 €, neznamená to, že jeho reálna trhová hodnota je 150 000 €. Ide iba o cenu, ktorú si predávajúci stanovil v inzeráte.

Pri posudzovaní ceny je preto potrebné sledovať nielen aktuálnu ponuku, ale aj vývoj dopytu a dostupné údaje o skutočných transakciách.

Cieľom nie je stanoviť najvyššiu možnú cenu na papieri, ale cenu, ktorá zodpovedá trhu a zároveň vytvára priestor na úspešný predaj.

Čo sa stane, ak je cena nehnuteľnosti príliš vysoká?

Príliš vysoká cena môže odradiť potenciálnych kupujúcich už pri prvom kontakte s inzerátom.

Nehnuteľnosť môže mať:

menej telefonátov a dopytov,

menej obhliadok,

dlhší čas inzercie,

postupne klesajúci záujem kupujúcich,

a nakoniec potrebu výraznejšej úpravy ceny.

Dlhé obdobie v ponuke môže zároveň spôsobiť, že kupujúci začnú čakať na zníženie ceny alebo budú pri rokovaní požadovať výraznejšiu zľavu.

Je nízka cena zárukou rýchleho predaja?

Nie vždy.

Nastaviť cenu príliš nízko síce môže priniesť väčší počet záujemcov, ale zároveň môže predávajúci zbytočne prísť o časť hodnoty svojej nehnuteľnosti.

Preto je dôležité nájsť rovnováhu medzi atraktívnou cenou pre kupujúcich a reálnou hodnotou nehnuteľnosti na trhu.

Správne stanovenie ceny by preto nemalo byť založené na želaní predávajúceho ani na snahe byť najlacnejší v ponuke.

Odhad ceny nehnuteľnosti a znalecký posudok nie sú to isté

Pri predaji sa často stretávame s pojmami odhad ceny nehnuteľnosti a znalecký posudok. Ide však o rozdielne veci.

Odhad trhovej ceny slúži predovšetkým na určenie ceny, za ktorú je možné nehnuteľnosť ponúknuť na trhu. Pri jeho vypracovaní sa zohľadňuje aktuálna situácia na realitnom trhu a porovnateľné nehnuteľnosti.

Znalecký posudok vypracováva znalec podľa príslušných pravidiel a metodík. Využíva sa napríklad v prípadoch, keď ho požaduje banka alebo je potrebný na konkrétny právny či úradný účel.

Pre predávajúceho, ktorý chce vedieť, za akú cenu nehnuteľnosť ponúknuť na trhu, je preto dôležitý najmä kvalifikovaný odhad trhovej ceny.

Najčastejšie chyby pri stanovení ceny nehnuteľnosti

Pri určovaní ceny sa majitelia dopúšťajú najmä týchto chýb:

Porovnávanie iba podľa ceny za meter štvorcový
Cena za m² je užitočný ukazovateľ, ale sama o sebe nemusí stačiť. Dve nehnuteľnosti s rovnakou výmerou môžu mať úplne inú hodnotu.

Porovnávanie s najdrahšími inzerátmi
To, že niekto požaduje vysokú cenu, ešte neznamená, že ju aj dostane.

Zohľadňovanie emócií
Majiteľ môže mať k nehnuteľnosti osobný vzťah, ktorý však nemusí zodpovedať jej trhovej hodnote.

Ignorovanie aktuálneho dopytu
Trh sa mení a cena musí zohľadňovať aj aktuálnu situáciu v konkrétnej lokalite.

Postupné znižovanie ceny bez stratégie
Ak sa cena znižuje opakovane bez vyhodnotenia reakcie trhu, môže to predĺžiť predaj a oslabiť vyjednávaciu pozíciu predávajúceho.

Ako prebieha profesionálne stanovenie ceny?

Pri profesionálnom stanovení ceny je dôležité pozerať sa na nehnuteľnosť komplexne.

Proces môže zahŕňať:

obhliadku nehnuteľnosti,

posúdenie technického stavu a vybavenia,

analýzu lokality,

porovnanie podobných nehnuteľností,

vyhodnotenie aktuálnej ponuky a dopytu,

určenie vhodnej cenovej stratégie.

Výsledkom by nemalo byť iba jedno číslo. Dôležité je vedieť, prečo bola konkrétna cena stanovená a ako na ňu môže reagovať trh.

Cena je iba jednou časťou úspešného predaja

Ani správne stanovená cena sama o sebe nezaručí úspešný predaj.

Výsledok ovplyvňuje aj spôsob prezentácie nehnuteľnosti, kvalita fotografií, text inzerátu, video, marketing, komunikácia so záujemcami a samotné vyjednávanie.

Preto je vhodné vnímať predaj ako celý proces:

správne nacenenie → kvalitná prezentácia → efektívny marketing → obhliadky → vyjednávanie → bezpečný predaj

Chcete poznať reálnu cenu svojej nehnuteľnosti?

Ak plánujete predaj bytu, domu, pozemku alebo inej nehnuteľnosti, správne stanovenie ceny je jedným z prvých rozhodnutí, ktoré by ste mali urobiť.

Chcete vedieť, aká môže byť reálna trhová cena vašej nehnuteľnosti?

Kontaktujte nás a radi s vami prejdeme možnosti predaja a stanovenia vhodnej ceny na základe aktuálnej situácie na trhu.